Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune potrivit prevederilor vechiului Cod Civil aplicabil posesiilor începute înainte de 01.10.2011

Uzucapiunea reprezintă un mod legal prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui bun imobil, ca urmare a posesiei sale neîntrerupte și publice pe o perioadă de timp stabilită de lege. În România, acest mod de dobândire a proprietății este reglementat de Codul Civil și se aplică atât pentru terenuri, cât și pentru clădiri sau alte bunuri imobile. Procesul de uzucapiune permite legalizarea unei situații de fapt în care un bun este posedat de o persoană care nu are calitatea de proprietar. Pentru a obține dreptul de proprietate prin uzucapiune, trebuie îndeplinite anumite condiții legale și urmate anumite proceduri.

Ce este uzucapiunea?

Uzucapiunea, cunoscută și sub numele de prescripție achizitivă, este un mod de dobândire a dreptului de proprietate sau a altor drepturi reale asupra unui bun prin posesia acestuia pentru o perioadă îndelungată de timp, stabilită prin lege. Aceasta reprezintă recunoașterea de către lege a faptului că posesorul unui bun imobil poate deveni proprietarul acestuia după o anumită perioadă de timp, dacă posesia a fost exercitată util, adică într-un mod continuu, public, pașnic și sub nume de proprietar.

Tipuri de uzucapiune potrivit vechiului Cod Civil

Potrivit vechiului Cod Civil aplicabil posesiilor începute sub imperiul acestuia, există două forme principale de uzucapiune:

Uzucapiunea de lungă durată (30 de ani)

Conform Codului Civil, uzucapiunea de 30 de ani presupune că o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui bun imobil dacă a exercitat posesia în mod continuu, pasnic si sub nume de proprietar timp de 30 de ani. Acest tip de uzucapiune nu impune necesitatea prezentării unui just titlu sau a bunei credințe din partea posesorului. Totuși, este necesar ca posesia să fi fost publică, neîntreruptă, exercitată în nume propriu și fără vicii.

Uzucapiunea de scurtă durată (10-20 de ani)

Acest tip de uzucapiune este reglementat de vechiul Codul Civil și se aplică în situațiile în care posesorul are un just titlu și a acționat cu bună-credință. În acest caz, termenul pentru dobândirea proprietății este mai scurt, fiind de 10-20 de ani, în funcție de circumstanțe. Justul titlu reprezintă un act juridic valid dar inapt de a transfera dreptul de proprietate deoarece provine de la o altă persoană decât adevăratul proprietar.

Condiții pentru dobândirea proprietății prin uzucapiune

Dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune impune îndeplinirea mai multor condiții, care asigură faptul că posesia exercitată asupra bunului este una legitimă și în conformitate cu legea:

Posesia utilă

Posesia asupra bunului trebuie să fie:

• Continuă: Exercitată fără întrerupere pe întreaga perioadă stabilită de lege.
• Publică: Posesia trebuie să fie exercitată în mod public, astfel încât să poată fi observată de oricine, nu în secret.
• Pașnică: Posesia nu trebuie să fie exercitată prin violență sau intimidare.
• Sub nume de proprietar: Posesorul trebuie să acționeze ca și cum ar fi proprietarul bunului. Posesia nu trebuie exercitată în numele său și în interesul altcuiva.

Termenul de posesie

Pentru a putea dobândi dreptul de proprietate prin uzucapiune, posesia trebuie exercitată pe o perioadă de timp stabilită de lege:

• 30 de ani pentru uzucapiunea de lungă durată.
• 10-20 de ani pentru uzucapiunea de scurtă durată, în condițiile în care există un just titlu și bună-credință.

Just titlu și bună-credință

În cazul uzucapiunii de scurtă durată, este necesară existența unui just titlu, acel act juridic care nu este apt de a transfera dreptul de proprietate deoarece provine de la alta persoană decât adevăratul proprietar. De asemenea, posesorul trebuie să acționeze cu bună-credință, crezând în mod rezonabil că deține un drept legitim asupra bunului.

Procedura pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune

Procesul pentru dobandirea dreptului de proprietate prin uzucapiune necesită pregătirea unei documentații detaliate și parcurgerea unor pași legali. Iată care sunt principalele etape:

Pregătirea documentației

Pentru a iniția un proces de uzucapiune, posesorul va pregăti un dosar cu următoarele documente:

• Cererea de chemare în judecată: Documentul prin care posesorul solicită instanței să i se recunoască dreptul de proprietate prin uzucapiune.
• Documente care atestă posesia: Antecontractul încheiat pentru cumpararea bunului imobil, facturi utilitati, chitanțe pentru plata taxelor și impozitelor, adeverințe de la primărie, acte fiscale, martori care confirmă posesia publică, pasnica, neîntreruptă și sub nume de proprietar.
• Extras de carte funciară: Documentul care prezintă situația juridică a imobilului și identifică proprietarul înscris în evidențele cadastrale. În situația în care imobilului nu i s-a întocmit carte funciara, va fi necesară o adeverință eliberată de OCPI din care rezultă acest aspect.
• Adeverință de la Primărie din care rezultă că imobilul nu se află în proprietatea publică a statului și detalii referitoare la regimul juridic al acestuia.
• Istoric de rol fiscal eliberat de Direcția de Impozite și Taxe și certificat de atestare fiscală.

Depunerea cererii la instanță

Cererea de chemare în judecată trebuie depusă la instanța competentă (judecătoria în raza căreia se află imobilul). În cadrul acestei cereri, posesorul trebuie să demonstreze că a îndeplinit condițiile pentru uzucapiune.

Judecarea cazului

Instanța va analiza documentele prezentate și va putea solicita efectuarea unei expertize tehnice pentru a verifica aspecte legate de identificarea imobilului. Părțile interesate (de exemplu, proprietarul înscris în cartea funciară) sau vânzătorul cuprins în antecontractul încheiat vor fi citate în cadrul procesului. Dacă instanța consideră că toate condițiile legale au fost îndeplinite, va pronunța o hotărâre prin care recunoaște dreptul de proprietate al posesorului.

Înscrierea în cartea funciară

După pronunțarea hotărârii judecătorești, posesorul trebuie să înscrie dreptul de proprietate asupra bunului imobil în cartea funciară pentru opozabilitate față de terți. Această înscriere este ultimul pas care conferă legalitate dreptului de proprietate obținut prin uzucapiune.

Efectele uzucapiunii

Prin dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune, posesorul devine proprietarul legal al bunului imobil. Această proprietate este înscrisă în cartea funciară, oferindu-i proprietarului dreptul de a dispune de imobil (vânzare, închiriere, donare etc.). 

Aspecte practice și implicații ale uzucapiunii

Uzucapiunea este o cale legală și eficientă de a obține dreptul de proprietate asupra unui bun imobil pentru care nu există un titlu de proprietate înregistrat în cartea funciară. Cu toate acestea, procesul este complex și necesită pregătirea unei documentații ample, precum și respectarea procedurilor legale. Pentru a maximiza șansele de succes ale unei acțiuni de uzucapiune, este recomandat să se apeleze la un avocat specializat în drept civil.

De ce este nevoie de un avocat pentru dobândirea dreptului de proprietate prin uzucapiune?

Un avocat te ajută să obții dreptul de proprietate prin uzucapiune în mai multe moduri. În primul rând, acesta evaluează situația juridică a imobilului și verifică dacă îndeplinești toate condițiile legale pentru uzucapiune (posesie neîntreruptă, publică, în nume propriu, și respectarea termenului prevăzut de lege pentru a uzucapa). Ulterior, avocatul îți oferă consultanță pentru colectarea actelor necesare, cum ar fi documentele care dovedesc posesia (chitanțe, acte fiscale si martori) și te sprijină în obținerea expertizei cadastrale, esențială pentru delimitarea proprietății.

Avocatul redactează apoi cererea de chemare în judecată, un document complex care trebuie să conțină toate detaliile relevante privind posesia și actele care o susțin. În cadrul procesului de uzucapiune, avocatul îți reprezintă interesele în fața instanței, prezentând dovezi și argumente juridice solide pentru a convinge judecătorul că toate condițiile uzucapiunii sunt îndeplinite. Dacă este necesar, avocatul poate contesta acțiunile sau cererile părților adverse și poate solicita expertize suplimentare pentru clarificarea situației imobilului. În final, avocatul te ajută să înscrii în cartea funciară dreptul de proprietate obtinut în urma hotararii judecatoresti, asigurându-te astfel că dreptul tău de proprietate este recunoscut și protejat legal.

Uzucapiunea reprezintă un mecanism legal prin care o persoană poate dobândi dreptul de proprietate asupra unui imobil după ce a exercitat posesia în mod public, neîntrerupt și sub nume de proprietar pe o perioadă stabilită de lege. Acest proces permite recunoașterea situației de fapt și conferă stabilitate juridică asupra proprietății. Deși obținerea uzucapiunii poate fi laborioasă și necesită pregătirea unei documentații detaliate, aceasta rămâne un instrument esențial pentru regularizarea situațiilor în care dreptul de proprietate nu este înscris în acte oficiale.